北京房价也扛不住了吗？

北京市场在分化，并非普降，京郊、大厂周边、老旧小区下降明显，优质次新房、豪宅、学区房价格仍然坚挺

分化的市场

整体来看，北京房地产市场是分化的。这种分化不仅出现在区域之间，也出现在区域内、甚至一个楼盘内。

根据中指研究院数据，5月朝阳区、东城区、通州区、大兴区、顺义区5个区的二手房价格环比均有上涨，但涨幅不高，集中在0.03%-0.1%。其他区的二手房价格持平或微跌，最大环比跌幅出现在平谷区，为0.82%。链家的房产经纪人告诉记者，像朝阳区这种核心城区，购房者的热情一直比较高涨，随着市场回暖还可能有小幅上涨，近期不太可能有大幅降价。（详见上图：2023年5月北京房价地图）

部分非核心城区的小区成交价浮动不大，是因为价格已经跌到很低，没有继续下降的空间。一位延庆区龙聚山庄的链家中介告诉《财经十一人》，2020年之前，该小区一套两居或三居室差不多能卖到190万元，如今挂牌价只有80万元到110万元不等，部分房源均价还不到1万元/平方米，“再降就比外地的房子还便宜了”。

另外，部分品质较好、租售比高的刚需房，价格也保持平稳。例如位于海淀区西三环、西四环之间的京投银泰琨御府，目前在售的一居室商住房挂牌价普遍在240万元以上，近三个月的交易价在236万元左右，挂牌价与成交价相对稳定。中介表示，该小区楼龄新、物业管理完善、租售比较高，小户型的租金在每月6800元到9000元之间。业主可以选择将房源边租边卖，不着急出售，所以很少出现大幅降价的情况。

《财经十一人》发现，豪宅的成交价也相对稳定。原因是豪宅成交周期长，客户群体少，受市场波动也小。例如位于海淀区五道口地铁站附近龙湖唐宁one小区的四居室豪宅，今年5月挂牌价5800万元，比同楼层房源此前的成交价高出220万元。中介表示，虽然上述业主定价时参考了先前的成交价，留出了一定议价空间，但也能看出高品质豪宅价格坚挺。

另外，学区房仍然具有保值属性。有链家中介告诉《财经十一人》，西北旺互联网大厂附近的春晖园、夏霖园、秋露园、冬晴园等小区，2003年左右建成。虽然楼龄较老，小区环境也一般，但因为临近中关村二小（百旺校区），带学区属性，近两月价格变动不大，前两个月价格还上涨了。目前，这几个小区均价在9万元/平方米上下。

成交价稳定的房子还能坚挺多久？价格下跌的房源是否会继续下跌？现在无从定论。可以看到的是，北京市场上，买卖双方的博弈正在发生微妙变化。“一房难求”的时代已经过去，更多的卖家开始让步了。

（作者为《财经》记者及实习生）