黄奇帆3年前的判断，竟精准预测了中国房地产的现状
《先声》·第5期
最近，房地产行业的重磅消息可谓接连不断，新一轮城中村改造的推进、存量房贷利率的调整以及广州、深圳等各大城市先后官宣“认房不认贷”等等，均引起了广泛关注和热议。
深层次来看，这或与近年来房地产行业经历的重大变化有着密切关系。
比如“只涨不跌”的神话被打破、曾经耀眼的地产巨头深陷泥潭以及部分地区的房产销售面临疲软困境等等。
那么，究竟该如何看待我国房地产市场？当下这些难题背后的“症结”与“解药”又到底是什么？
其实，早在3年前，黄奇帆在其所著的《结构性改革：中国经济的问题与对策》一书中已经对上述问题给出了明确的回答和诚恳的建议。
众所周知，作为学者型官员，黄奇帆在主政重庆期间对房价的控制可谓全国楷模，财经领导岗位的丰富阅历，也让其对诸多复杂问题的认识带有很强的穿透性，读后往往让人深感“拨开云雾见真身”。
就此，我们将书中黄奇帆关于房地产行业的思考和判断整理成此文，文章虽时隔3年，但当下来看却依然不过时，反而展现出其高超的预见性，其中的建议与对策，也值得行业进一步深思与落实。
作 者：黄奇帆 重庆市原市长 中国金融四十人论坛学术顾问
编 辑：正风
来 源：正和岛
本文摘编自黄奇帆所著《结构性改革：中国经济的问题与对策》，正和岛经中信出版集团授权发布，原文略有删改。
房地产业的发展与国计民生是紧密联系在一起的，无论是从稳定增长、发展城市、改善民生的角度看，还是从维护金融安全的角度讲，都需要保持房地产业的平稳健康发展。
但当下，十大失衡难题在很大程度上掣肘了房地产和实体经济的发展：
8种方式，亟待摒弃
至于房地产企业该如何运行，如何与时俱进适应新时代要求，摒弃过往盲目的、粗放的、不合理的运行方式，在我看来，这需要房地产开发企业摒弃八种运行方式。
第一，避免在存量和在建量过剩的地区搞开发。
开发商搞开发，应该既要关注当地规划建设量，也要看眼下存量和在建量，既要关注当前户籍人口和常住人口，也要看中长期人口流动趋势。
可以主要分析三个指标：
一是人均住房面积。
人均住房面积一般在人均40平方米左右，如果超过太多，就坚决不要去建。
比如，一个城市现有存量房已有3000万平方米，在建总量有2000万平方米，每年还再新开工500万平方米，五年后就变成七八千万平方米，人口基数如果没有太大变化，未来人均住房面积就有70~80平方米，肯定会过剩。
如果还去搞开发，一定会弄一堆烂尾楼，成为“鬼城”“空城”。
二是写字楼面积。
一个城市有多少写字楼是合理的呢？
实际上，一般中等城市每2万元GDP造1平方米就够了，大城市每平方米写字楼成本高一些，资源利用率也会高一些，大体每平方米4万元GDP。
如果一个城市远低于这个水平，说明写字楼是过剩的，就千万别去再造了。
三是商场面积。
商铺建多少，应该基于这个地区的商业零售额，差不多可按每年每平方米2万元销售值计算。如果每平方米商业零售只有1万元，那么扣除人工、水电、房租等费用，很可能是赔本买卖。
现在，一些房地产开发商无论是在城市中心还是边缘地带，大量兴建写字楼、综合体，很容易过剩，不值得提倡。
第二，避免在基础设施、公共设施全无的地区搞造城开发。
规划是城市发展的蓝图，基础设施是城市发展的活力根基，公共设施则是城市发展的灵魂所在。
从规划角度看，城市化进程中，一个建成区该规划建设多少道路、桥梁、铁路、港口、地铁、电力、自来水等基础设施，建设多少学校、医院、文化娱乐、园林绿化等公共设施，以及建设多少工厂、写字楼、商铺、住宅，等等，既要从规划总量上平衡，也要有合理的时序安排。
这不可能由一个开发商大包大揽、包打天下，房地产开发理应在城区中某一“七通一平”基础设施已基本就绪的地块上搞开发。
但我们看到，过去有些开发商动辄“造城”，拿下几十平方千米的地，并向政府夸下海口，不仅要造上千万平方米住宅，还要连带建设基础设施和公共设施，从城市道路、桥梁等基础设施到学校、医院等公共设施，以及产业、人口引入，大包大揽，搞大而全、小而全的“一竿子插到底”。
这既表现为房地产开发商不自量力、自我夸张，也表现为一些地方政府好大喜功、放弃责任，这类案例可以举出不少，但成功的很少。
第三，避免四面出击搞长周期的开发。
房地产业是重资产行业，一部分大开发商现金流充足、融资能力强，在全国土地拍卖市场中很容易攻城拔寨，在商品房销售市场也有很大回旋空间，一、二线城市行情不好可以向三、四线城市扩张，三、四线城市行情不好可以杀个回马枪到一、二线城市开发。
但是，这种现象也造成一些开发商在同一时间段到各个省的各大中小城市跑马圈地，既造成竞争“地王”现象，也因为多地战线拉得太长，资金、管理顾不过来，形成“胡子工程”（指拖沓不决或因某种原因而无法按时完成的项目），与每个地方政府的城市化进程很难有效衔接，以致发生进度要求上的冲突。
一个项目拆分很多期子工程的现象比比皆是，从项目签约到拿地开发，再到建成销售，往往七八年的有之，10年的有之，15年的有之，甚至20年的都有，给地方发展带来明显的时滞，其自身开发资本利息成本、管理人员成本也都很高。
在顺周期时，开发商还能够按自身设想维持开发，一旦遇上逆周期，一个不当心资金链断了就全盘皆输。最近一段时间，常常爆出开发商要崩盘的消息，其实就与这种现象密切相关。
第四，避免借钱融资买地，不能热衷于炒“地王”。
按照我国法律法规相关规定，房产开发商买地的钱，一般应该是自有资金，而不能是高杠杆融资来的钱。
如果房地产企业用自有资金买了地，抵押给银行得到贷款去建房，当房屋建到70%以上时即可预售，得到购房者的预付款。如此滚动，房地产开发的杠杆比已是1∶3、1∶4。
而如果房地产企业拿地的钱也是借款，那房地产开发的过程就几乎成了百分之百的金融借债。
赚了钱，就成了房地产开发商的暴利；坏了账，就是金融机构的危机。
总之，开发商自己一定要洁身自好，管控好拍地资金来源，不滥用金融杠杆特别是高息、高杠杆资金拿地，不能热衷于搞“地王”炒作，这样就能防患于未然。
第五，避免高资产负债率的搞开发。
房地产开发是一个周而复始、滚动开发的重资产行业，希望的是资本投入、利润产出，最忌的就是高债务经营，在滚动开发中债务会越滚越大。
过去，很多房地产开发企业的运营模式就是向银行借钱买地造楼，造好了抵押给银行借钱接着造，如此循环往复。但在这个过程中，企业积累了大量债务，风险日积月累、越来越高。
所以我们不时看到、听到这些现象：
有的企业有十几个甚至几十个银行、信托、小贷等账户，从各种银行、非银行金融机构融资借钱，有的资产抵押搞“一女多嫁”，有的甚至借高利贷、搞职工内部集资等。
长期高负债率会带来高比例高利息负债、高比例短期贷款，一旦房地产市场销售不畅，一定会导致资金链断裂，最终陷入“拆东墙补西墙”过日子，身不由己地滑向灾难的沼泽地。
第六，避免各种巧立名目、违规销售式地搞开发。
中国房地产企业多，竞争很激烈，于是各种玩概念、吸引眼球的做法都有。
一类是前期打着商业地产、工业地产、养老地产、旅游地产、医疗保健地产、智慧城市地产等旗号搞开发。
一方面，因为这些开发带有公共服务的职能，希望通过这些概念说服政府，以低地价供地；另一方面，开发商想通过这些广告概念吸引老百姓，更好地销售自己的楼盘产品。
但这些名目其实都是专业性很强的领域，需要长周期研究、长周期提供管理服务，不可能大家都成为这些专业领域的开发商。
一定要沉心静气，让这些专业领域的企业主动配套房地产，而不能是房地产开发商自己拉个名头、浮光掠影地搞一番。
还有一类在销售环节，为了制造热销场景拉人头搞烘托；为了快销回笼资金，要么将一个房子划成几块搞碎片化销售，要么搞售后返租，要么与非银行金融机构联合搞首付贷以及首付贷的抵押。
这些销售方式无异于饮鸩止渴，最终会伤害整个市场和大量老百姓，造成鸡飞蛋打的局面。
第七，避免不专注精品生产，在规划设计、建设施工上不下功夫。
房屋质量，重在前期规划设计和建设施工。如果前期的产品设计不用心、不下功夫、无特色，不能结合当地的文化元素因地制宜地设计出高品位的房屋，就形不成品牌，卖不好房子。
因此，规划设计千万不要一张图纸干全国。
过去，有一个20世纪80年代就在全国知名的房产公司，21世纪以来还在用20世纪80年代的设计图纸在全国20多个城市使用，造成几百万平方米的楼盘销售不畅的局面。
另外，如果不重视建筑施工安全、施工质量，偷工减料、粗制滥造，住的人要受影响几十年，口碑自然不会好。
现在许多楼房，要么在下沉地基上建房子造成塌陷，要么墙体里面裂缝剥落，要么电梯设备故障停机，要么小区下水道曲曲折折、容易堵塞，种种问题到处出现。
对企业来说，最重要的是产品，房地产开发商最重要的产品就是房子，房屋质量是开发商安身立命的本钱，也是市场竞争的优势所在，一定要加倍重视。
第八，避免售后服务简单化，不重视物业管理。
我很赞成房地产行业发展五个阶段的论断，第一阶段以区位优势为卖点，然后依次是以特色、户型、小区环境、物业管理为卖点。
随着租售并举时代来临，越来越多的开发商将持有的商品房出租，物业管理面积逐步增加，对房地产住宅和商业项目的资产保值增值功能越发凸显。
无论从自身盈利角度还是满足业主居住需求看，物业管理方面都应该是开发商下一个重点关注和推动的方向。
另一方面，从政府的角度来看，我认为有6个原则，只要把它做好、做到位了，房地产业就一定能调控好。
第一条原则，管好房地产投资占城市固定投资的比例，高潮时占比不超过25%，正常时控制在15%左右。
房地产投资项目的土地规划、设计、开工建设一般都是需要政府审批的。一个城市如果一年有1000亿元的总投资，房地产在任何时候也别超过25%。
如果房地产高潮过了，已经进入正常状态，每年折旧需要更新的投资占这个城市总投资别超过15%左右。这是一个控制。
这个控制不是去控制老百姓，而是控制开发商的开盘量、投资建设量。如果这个比例已经超过了30%，那政府就应该约束房地产企业的开工建设量。
第二条原则，房地产企业买地不要负债，不能背着银行搞土地批租。
管住这个，炒地王的事情就没了。地王的产生都是因为房地产企业背后有银行，所以政府的土地部门，只要资格审查的时候查定金从哪儿来，拍卖的时候资金从哪儿来，只要审查管住这个，一定就管住了地王现象的出现。
而地王现象就是房价炒高的根本性原因，房价炒高的重要原因之一是政府没控制住地价，而地价控制不住的根本原因是开发商背着银行，高杠杆批租土地。
一般房价是地价的三倍。如果地价每平方米卖到3万元，那房价一般是每平方米9万元。假如某个地方现在的房子是3万元/平方米，如果楼面地价卖到1万元/平方米，批租以后这周围的房子不会涨价。
但如果楼面地价卖成2万元/平方米了，人家一算账，地价2万元/平方米，房价可能以后有5万~6万元/平方米。那现在3万元/平方米的二手房闻风而涨。
地价炒高了，政府的土地收入会增加，好像也是为老百姓谋福利的钱增加了，但整个社会房价上涨，工商产业的营商环境就会出问题，风气也会变坏。
第三条原则，管住政府卖地的地价。
楼面地价不要超过当期周围房产价格的1/3。如果这个地方原来是2万元/平方米，现在已经到了3万元/平方米，政府卖的楼面地价的1/3就是1万元/平方米。总之政府不能推高，不要去主动地把1万元变成2万元。
第四条原则，管控好买房家庭的抵押杠杆。
第一套房子可以20%或30%的首付，70%或80%的抵押，而且就应该抵押。不要因为限购有意地不让老百姓抵押贷款，否则会打击老百姓买房的刚需。
现在很多地方的老百姓刚需买房要贷款，但贷不到款，这又做过头了，走极端了。第二套房往往是改善性的，可以有50%的首付、50%的贷款。第三套往往属于投资性的，基本上是不给按揭的，100%自有资金买房。
第五条原则，任何一个地方造房子要控制住前面提到的人均住房面积、写字楼面积、商铺面积这“三个”总量。
第六条原则，推动住房双轨制体系建设。
整个房地产市场应该形成50%左右是商品产权房，50%左右是租赁房，租赁房里有40%是政府保障性公租房，60%是房地产企业的商业化租赁房，这样形成双轨制的一种商业、零售、销售、经营的状态。政府用这些市场化的调控方法，将使整个房地产秩序良好。
总之，一切实际上就是实打实地按经济规律，把这几个方面坚决地、合理地调控住。
如果能达到上述这样，那我们国家今后的十年中，房地产还是支柱产业，房地产产生的GDP至少会占全部GDP的6%左右。
另外，房地产在发展过程中，哪怕每年的建筑量小了，只有十亿平方米，也还是有十几万亿元投资拉动的过程。同时，房地产企业还带动几十个工业制造业的行业产品，是龙头行业。
从这个意义上讲，房地产和谐稳定，也是我们国家国民经济和谐稳定的标志。
