300亿元对赌协议即将到期，王健林再次断臂求生

万达商管上市期限已不足一个月，万达接连抛售资产筹措资金

盈利能力存疑

影响万达商管上市的另外一个不确定因素是其盈利问题。

多位专家对《财经十一人》表示，在商管公司上市时，资本市场最看重其盈利可持续性和关联公司、关联交易的情况。

首先来看盈利持续性。一般来说，在管面积、运营模式、招商及租金管理都会影响商管企业的盈利水平及持续性。

根据万达商管公布的数据，2020年至2022年，其平均出租率高达98.6%。2022年的租金收缴率为100%。疫情期间，万达广场也曾为租户减免租金。

但是，一位山东地区的万达广场营运员工告诉《财经十一人》，疫情期间，他所在的山东万达广场空铺情况比较严重。至于为何动态出租率能接近100%、少了的钱从哪里填，他表示，“那就不得而知了，反正总有人要填，租金缴纳总数对了就行。”

长期在唐山万达广场从事服装生意的租户柳林对《财经十一人》表示，万达广场“不可能有这么高的出租率。”

2019年，柳林经过申请后获得了9个月的“三减一”优惠，即每三个月减免一个月租金。据他观察，当时仅他所在的二楼就有八九个空铺面，很长时间都无人问津。

柳林同时表示，为了凑齐租金任务，万达商管会将连廊、过道等位置也划拨出来出租，还会强制出售给商户酒类、保险类项目。

前述券商经理对《财经十一人》说，他也认为万达商管的出租率是存在虚高情况的，正常情况下的出租率可能在90%左右。这一数字也得到了前述江苏万达广场营运员工的认可。

毛伟律师分析道，出租率一般是根据签订的合同和进驻情况来计算，但签订了合同不一定意味着进驻，这里可能存在数据虚高的空间。

在租金管理、运营管理方面，多位曾在万达广场租商铺的租户告诉《财经十一人》，万达广场存在混淆定金和意向金、不同账户混用的情况。

2023年3月10日左右，吕萍准备在台州万达广场做儿童游戏生意，租金定为20万一年，意向金为14万，但要求在签合同之前先交意向金，要求他先将意向金转至私人账户。

结果，吕萍转账后被告知，这个位置已经租给了其他的租户，可以给予一定的补偿，想租则需要增加五万元租金。询问律师后他才得知意向金与定金不同，无法获得他要求的双倍赔偿。最终他只额外得到了两万赔偿。

除了租金问题，关联公司的经营情况也影响着万达商管的盈利能力。近几年，万达商管曾先后三次更改万达广场的运营服务模式。根据招股书，2021年3月开始，万达商管将万达广场全部转为委托管理模式（轻资产运营），万达商管向万达集团收取管理万达广场的费用。

此后，万达商管的整体毛利率从2020年年末的36.9%增至2022年年末的47.9%。在此期间，虽然万达商管的第三方项目还在不断外拓，在所有在管项目中的占比从27%提高至39%，但万达商管的第三方项目毛利率却在逐年减少，从2020年年末的43.3%减至2022年年末的33.6%。

截至2022年末，万达商管23.5%的收入来自关联方，76.5%的收入来自独立第三方。也就是说万达商管大部分的毛利增长，来自23.5%的关联交易。

这种情况下，如果万达集团发展良好，那么万达商管的估值则水涨船高，但如果万达集团像五年前一样出现流动性危机，就会影响资本市场对万达商管的信心。

不论成功上市与否，万达商管都需要提升自身的盈利能力。