香港楼市还要多久才能回暖？

辣招回归并非当前重点

作为当地维稳楼市信心的“组合拳”之一，就在《预算案》公布同日，香港金融管理局亦宣布放宽物业按揭贷款限制。其主要政策包括承做七成按揭的楼价上限，由1500万元增至3000万元；暂停实施按揭压力测试，以及放宽物业发展项目最高融资比率等，修订亦于生效。

这其实亦是继2023年7月以来当地的第二轮放宽按揭审慎监管措施。在解释原因时，该局总裁余伟文称：地产价格持续调整，银行承受风险较楼市调整前降低，在维持银行体系稳定、确保按揭风险妥善管理前提下，有空间放宽监管措施，减低对市民买卖楼宇的影响。

“目前香港的银行体系仍然有充裕的缓冲，应对楼价一旦大幅调整的挑战。”他也指出。

解析相关政策的“含金量”：本次放宽后，当地银行业系统的监管措施已差不多回归至2009年至2010年的宽松度。而对于会否进一步放宽按揭比例，该局副总裁阮国恒则称：银行业界认为三成缓冲是适当安排，目前并不打算改动。

一系列超出预期的政策宣布后，当地中小型物业、豪宅等各类地产的交易随即出现变化，热度开始攀升。“其实市场情况不好，早有预期政府会放宽政策。所以早就进行了相关的看盘准备，就等政策明确后买入。”一位于同日签订合同的购房者称。

整体而言，按照相关研究者的预期，短期当地楼市的交投会增加，而楼价则要等发展商清完此前一段时期的库存后，会慢慢加价。“毕竟现在利息这么高，经济情况又是晦暗不明。”而陈茂波也称：楼市受很多因素影响，“人们是否买楼、几时买楼，除了这些措施，还会考虑到经济状况、息口走势、自己就业情况和收入”。

楼市相关从业者的意见亦较为审慎。例如当地地产建设商会一位负责人表示，“撤辣”可令今年一手交投量止跌回升，但不会令楼价即时飚升。近日频频在当地媒体撰文呼吁“撤辣”的中原集团创办人施永青则指出：撤辣后二手放盘量将增，预计下月成交量将较本月增三四成；楼价不会爆升，因市场尚充斥不利经济因素，料楼价稳步上升。

但亦有相关人士提出了补充意见。其中之一是全面撤辣是向地产界倾斜，相关措施无法帮助普通市民购房上楼。目前“港人楼价负担属全球前列，若楼价飚升，一般市民和年轻人买楼更难，加上高息之际取消压力测试，恐进一步增加市民未能负担供楼支出的风险，导致社会悲剧。”

从数据来看，目前香港的置业负担比率为72%，仍高于过去20年长期平均值51%。对此，陈茂波亦回应称：香港楼价一向高企。针对置业负担比率相对较高，政府会通过出售资助房屋助市民置业。

针对特区政府日后会否重推“辣招”，则有相关消息人士指出：目前并无指标界定何时再推辣招，相信短期内不会出现大量炒卖。目前政府关心的核心问题，仍是如何恢复收支平衡。

按照《预算案》显示，2023/24年当地的综合赤字位1016亿元，较原预算544亿元增近倍，储备则跌至7332亿元。作为政府收入的一部分，下年度（2024/25）卖地仍采审慎策略，推地步伐会按市况调整。

粗略估计：过去3年前述3项辣招每年的平均税款总数共约94亿元，全面撤辣后成交量或增，而买家仍须付从价印花税，故目前尚难以评估库房收入变化。